Mise à jour du 20 avril 2022:

Une nouvelle demande d’un permis d’urbanisme pour le même projet de lotissement « Danneels », rue du Monastère/avenue Boulogne-Billancourt a été introduite et une enquête publique est ouverte de début avril jusqu’au 2 mai: https://www.rixensart.be/…/enq…/2021-167-annexe-26-7.pdf

Il s’agit de quasiment la même demande qu’en septembre 2020.

La seule différence avec la demande de 2020 se situe au niveau des nouvelles voiries: les voiries réalisées seront publiques et non plus privées.

Tout le reste du projet est identique.

L’analyse ci-dessous  reste donc d’actualité mis à part le point 3: « 3. Caractère privé des espaces collectifs (voiries, sentier, espaces verts, zone de « service communautaire ») »:

La S.A. DANNEELS a soumis une demande de permis d’urbanisme pour un Projet de lotissement comprenant une superficie de 2 ha et plus de lots destinés à la construction d’habitations, en ce compris les espaces réservés à la réalisation d’équipements et d’aménagements divers liés à la mise en œuvre du lotissement.

Plus concrètement, ce projet vise l’urbanisation d’un terrain d’environ 3,63 hectares pour y créer:

• 29 lots:
  • 27 logements unifamiliaux
  • un immeuble de 5 appartements
  • 1 bâtiment ou espace collectif
• l’aménagement des abords (placette, voiries, sentier privé…)
• la création de trois bassins de rétention d’eau

Les terrains concernés sont situés rue du Monastère et avenue Boulogne Billancourt à 1330 Rixensart et paraissent cadastrés 1ère division section C parcelles 381 A, 382 D, 383, 390, 391, 392 E.

Les détails du dossier sont téléchargeables en suivant ce lien : Enquête publique référencée PUR/2020/0128 DANNEELS.

Un avis d’enquête publique a été diffusé et l’enquête est ouverte du 30 juillet au 16 septembre prochain.

Nous avons donc consulté, avec le plus grand intérêt et dans tous les détails, cette demande de permis afin d’en connaître tous les éléments et impacts

1. Remarques générales

L’avis d’enquête signale un nombre considérable d’écarts au Schéma de développement communal (SDC) [1] et au Guide Communal d’urbanisme (GCU) [2] (24 non conformités au total). Parmi ceux-ci, des écarts d’importance fondamentale car ne respectant pas les options générales du SDC ou les indications s’appliquant à toutes les aires et sous-aires du GCU. Il parait difficile d’imaginer pouvoir donner son accord à un projet qui prend le contrepied des principes de base de l’aménagement du territoire de notre commune.

Ce projet contrevient aussi aux options fondamentales du Schéma de développement du territoire (SDT) [3] de la Région wallonne concernant le ralentissement de l’artificialisation des sols et le resserrement de l’habitat près des centres. Il nous semble que ce type de lotissement, par ailleurs extrêmement couteux en infrastructure (voiries, égouttage), s’inspire de pratiques du siècle passé.

Nous sommes donc en droit de nous étonner du caractère lénifiant de l’étude d’incidences (« EI ») qui s’apparente plus à un plaidoyer en faveur du projet qu’à une analyse objective. Il suffit de voir les pages de l’EI sur la densité (voir ci-dessous) où l’auteur s’efforce de relativiser cette notion, notamment en laissant sous-entendre que les recommandations du SDC ne sont peut-être plus d’actualité (p. 49, 50 et 51).

2. Densité

La densité du projet (10,6 log/ha) est supérieure de plus de 50% à la densité recommandée par le SDC (7 log/ha). Cette surdensité contrevient à l’une de ses options majeures, à savoir « veiller à un juste équilibre entre l’augmentation du nombre d’habitants, le développement des équipements, infrastructures et services, et la protection du cadre de vie » (option 2.1.), déclinée dans 2 directives indiquant d’une part un plafond d’habitants à ne pas dépasser (25.000) et, d’autre part, la nécessité de fixer, entre autres, les densités de logements à observer dans les différents quartiers. Précisons, dès maintenant, que c’est bien évidemment dans les zones de centre qu’une densification est recommandée par le SDC et non dans les quartiers résidentiels…

Majeure, cette option l’est d’autant plus que Rixensart est actuellement la 2^ème commune la plus dense du Brabant wallon en termes d’habitants/km² [4] et celle dont la part de superficie artificialisée est la plus élevée [5]. Inscrire un projet dans la logique de cette option visant à maitriser l’augmentation du nombre d’habitants nous parait donc être une quasi-obligation.

L’EI tente néanmoins de justifier cette surdensité par la « pastille » figurant sur la carte des orientations territoriales du SDC, à l’endroit du terrain concerné. D’après lui, cette indication autoriserait une densification de logements. Il faut souligner que cette interprétation procède d’une manipulation des textes. Le SDC précise en effet, au point 1.9 des orientations territoriales, que ces « pastilles » concernent « des lieux de référence fonctionnels, urbanistiques et/ou symboliques » et que cela peut se traduire, notamment, par une densification du bâti. D’une densification du bâti, on passe donc subrepticement à une densification de logements… dont il n’est par ailleurs nullement question dans les recommandations d’aménagement formulées par le SDC pour le site dit « des Bénédictines » (point 6 des mesures d’aménagement pour les zones urbanisables nécessitant un plan d’ensemble).

Plutôt que d’entériner la manipulation du SDC, l’EI aurait pu examiner une alternative où la densité de 7 log/ha serait respectée et où l’espace libéré par les logements en surnombre serait réaffecté à la création d’un lieu de référence significatif sous la forme d’un espace vert public. Cet espace serait aménagé en lieu de rencontre, avec bancs, jeux pour enfants, potager collectif, etc. Un peu à l’image de ce qui s’est fait pour le lotissement de la Mare aux Loups, tout proche, où un vaste terrain (2,7 ha) a été laissé libre et cédé à la commune par le promoteur. Cette alternative va tout à fait dans le sens de ce que le SDC lui-même suggère pour l’implantation des constructions dans les zones à urbaniser, à savoir « regrouper quelques constructions, même si la densité est faible, pour libérer des espaces de jardins » (page 104 du SDC).

3. Caractère privé des espaces collectifs (voiries, sentier, espaces verts, zone de « service communautaire »)

L’EI indique, p. 19: “Aucun espace ne sera rétrocédé à la commune. Les voiries et espaces verts accessibles librement seront dès lors privés et pas publics”. Ce fait constitue un motif important de refus.

Le caractère privé des voiries entraine la création de lots de fond, proscrits par notre SDC et notre GCU. Même l’exception prévue pour des lots de plus de 20 ares n’est pas respectée (zone de service communautaire). Ces voiries privées s’opposent à la lisibilité et à la continuité de l’espace public communal. Elles permettent au promoteur d’échapper aux contraintes d’aménagement de voiries et de reporter ces charges sur la commune, gestionnaire de la voirie publique. L’EI le précise explicitement dans ses recommandations pour l’aménagement de la rue du Monastère (p. 143).

En principe, dans une voirie privée, les services publics n’interviennent pas (immondices, poste, égouttage, sablage,…). En pratique, on sait qu’en cas de problèmes, les services publics communaux et autres seront bel et bien sollicités et en auront finalement la charge, sans avoir pu réceptionner les voiries, comme cela se pratique lorsque celles-ci deviennent publiques.

Par ailleurs, les conteneurs à déchets seront concentrés aux entrées du clos, loin des logements, avec l’encombrement que l’on peut imaginer les jours de collecte. A remarquer également que cette situation n’est pas favorable aux personnes à mobilité réduite!

Autre élément important à ce sujet: dans un clos privé, les dispositions du GCU non reprises dans l’éventuel permis d’urbanisation ne s’appliqueraient pas lors de l’examen des permis d’urbanisme individuels. La commune abandonnerait ainsi ses prérogatives en la matière.

En ce qui concerne les espaces verts dits « collectifs », rien n’est précisé quant à leur aménagement ni les conditions de leur accessibilité. A noter que, mis à part un petit espace vert le long de la rue du Monastère, ces espaces paraissent enclavés dans le clos privé. De toute façon, ils restent “privés”, ce qui laisse toute liberté au propriétaire pour leur gestion. De même, la zone dite de “service communautaire” reste privée et ni son affectation précise (crèche, local de quartier, espace vert, plaine de jeux ?) ni son accessibilité ne sont connues. Ces biens resteront régis par le propriétaire. En fait, cette situation est hybride et, si on l’accepte, donnerait un blanc-seing au promoteur pour la suite.

En résumé, l’absence d’espaces réellement « publics » contrevient aux recommandations du SDC pour les zones résidentielles.

4. Mobilité

Pour l’EI, « Vu les faibles augmentations de trafic estimées, aucun problème de saturation n’est donc attendu » (p. 146).

Cette conclusion fait peu de cas des problèmes déjà rencontrés actuellement tant rue du Monastère (trafic de transit jusqu’à la place de la Vielle Taille) qu’au carrefour de l’av. Boulogne-Billancourt avec la N275 (considéré comme un « point noir » de la circulation à Rixensart).

Un simple aménagement (non précisé : élargissement ?) de la rue du Monastère au niveau du projet « pour permettre aux véhicules de se croiser » (p 152 de l’EI) ne résoudra rien. Au contraire, si le croisement des véhicules est facilité, ce sera une incitation supplémentaire à l’emprunter.

En réalité, l’impact du projet sur la mobilité doit être envisagé de façon bien plus large, à l’échelle de tout le quartier depuis la Mare aux Loups jusqu’au centre de Rixensart. En particulier, le carrefour avec la N275 devrait être aménagé en giratoire. Ce dossier est actuellement à l’arrêt mais il devrait être relancé avant toute décision sur le projet de lotissement.

5. Préservation du patrimoine végétal

Le couvert végétal de la zone sera fortement endommagé. En particulier, selon le plan d’abattage, au moins 24 arbres seront abattus, dont certains « remarquables » au sens du Code du Développement territorial (CoDT) [6]: ayant une circonférence de minimum 150 cm et visibles dans leur entièreté depuis l’espace public. L’EI semble minimiser ces abattages, notamment en doutant du caractère remarquable de la plupart des arbres qui ne seraient pas visibles depuis l’espace public (p. 94 : « Le caractère visible ou non d’un arbre étant sujet à discussion »). On jugera de la solidité de cet argument. Il suffit de longer les lieux pour se rendre compte de la visibilité peu contestable du couvert boisé…

Des doutes doivent également être émis sur la possibilité de maintenir plusieurs arbres, notamment ceux formant l’alignement central (à préserver selon le SDC et le PCDN) vu leur proximité avec les habitations projetées et le parcellaire prévu dans le projet.

Le maintien du couvert végétal est une des priorités tant du SDC que du GCU. Le projet méconnait cette priorité au profit d’une urbanisation excessive.

6. Conclusion

Au vu de ces éléments, un refus de ce projet nous semble amplement justifié.

[1] Cfr. Annexes

[2] Cfr. Annexes

[3] Cfr. Annexes

[4] 1.290,0 habitants/km² (source: Walstat)

[5] 55.6 % de part de superficie artificialisée (source: Walstat)

[6] Cfr. Annexes

Annexes:

• Schéma de développement communal (SDC):
  • Qu’est-ce qu’un Schéma de développement communal (SDC)
  • Schéma de développement communal – Rixensart (introduction et options)
  • Schéma de développement communal – Rixensart (circulations)
  • Schéma de développement communal – Rixensart (orientations territoriales)
• Guide Communal d’urbanisme (GCU):
  • Guide Communal d’urbanisme (GCU) – Prescriptions
  • Guide Communal d’urbanisme (GCU) – Cartes
• Schéma de développement du territoire de la Région wallonne (SDT)
• Code du Développement territorial (CoDT):
  • L’aménagement du territoire en Wallonie – CoDT 
  • Code du Développement territorial – mise à jour du 1er mai 2020
• Déclaration de politique communal (DPC)