La SCRL COLIM a soumis une demande de permis intégré (de catégorie B) portant sur:

  • la construction d’un nouveau commerce de grande surface (COLRUYT),
  • la construction de 10 logements
  • la construction d’un parking souterrain de 145 emplacements
  • le réaménagement des abords avec modification du relief naturel du sol et abattage d’arbres, arbustes et haies + placement d’enseignes

 

Les terrains concernés sont situés avenue de Merode, 99-97 et avenue Franklin Roosevelt à 1330 Rixensart et paraissant cadastrés 1ère division section E parcelles 436C, 437a, 438c et 439b.

 

 

Les détails du dossier sont téléchargeables en suivant ce lien : Demande de permis d’urbanisme référencée PIUN-2020-0001-SCRL COLIM (Colruyt).

 

Un avis d’enquête publique a été diffusé et l’enquête est ouverte du 30 juillet au 15 septembre prochain.

 

Nous avons donc consulté, avec le plus grand intérêt et dans tous les détails, cette demande de permis afin d’en connaître tous les éléments et impacts

 

1. Plan de secteur / SDC communal / GCU

 

Ce projet se situe en zone d’habitat au plan de secteur (PDS) [1], en zone résidentielle dense au Schéma de développement communal (SDC) [2]  et en zone d’habitat semi-ouvert en dehors des centres au Guide communal d’urbanisme (GCU) [3].

Le Code du Développement territorial (CoDT) [4] (Art. D.II.24) précise que :

« La zone d’habitat est principalement destinée à la résidence. Les activités d’artisanat, de service, de distribution, de recherche ou de petite industrie, (…), peuvent également y être autorisés pour autant qu’ils ne mettent pas en péril la destination principale de la zone et qu’ils soient compatibles avec le voisinage. Cette zone doit aussi accueillir des espaces verts publics ».

Le SDC, qui  reprend à peu près les mêmes termes pour la zone résidentielle dense, stipule encore plus clairement (p 48) :

« Destinée à la résidence. Toutefois, on pourra y trouver d’autres fonctions à la condition que leur importance et leur rôle polarisateur soit strictement limités.

 

Ce projet est-il « compatible avec le voisinage » ?

 

D’un point de vue urbanistique, il n’en est rien. Les écarts au GCU recensés dans l’avis d’enquête le montrent à suffisance : l’occupation de la parcelle est de 83%, soit plus du double du taux recommandé (40%) et supérieure au taux d’occupation actuel par les bâtiments Genné (72%), taux maximum pouvant être admis le cas échéant ; le volume principal a une hauteur de 7,9 m, supérieure au maximum préconisé (7,5m) ; les gabarits et les pentes de toitures ne sont pas conformes.

Ce projet, minéralisant la quasi-totalité du terrain, est donc bien trop imposant par rapport aux constructions voisines. Un coup d’œil aux simulations 3D renforce cette conclusion : la confrontation du nouveau projet avec l’immeuble d’en face (Kashy) est très parlante (et désolante) à cet égard.

Côté Colruyt, bloc massif et rectangulaire, côté Kashy, légèreté par courbure de la façade, ses ouvertures et par la galerie couverte.

Du côté des av. de Mérode et Roosevelt, la confrontation avec les mitoyennetés est tout aussi désolante.

Ne pas profiter de ce nouveau projet pour améliorer sérieusement la qualité du bâti et son unité autour du rond-point est regrettable.

Le demandeur et l’Etude d’incidences (EI) justifient les écarts au GCU par l’importance du projet. Autojustification irrecevable qui montre, une fois encore, la volonté, de la part des investisseurs, de tenter d’interpréter en leur faveur les recommandations urbanistiques plutôt que d’adapter leur projet aux recommandations en vigueur.

En réalité, le GCU est on ne peut plus clair (Options urbanistiques, p. 81) :

« Les bâtiments destinés au commerce d’importance limitée et non polarisants, à l’artisanat ou aux services peuvent donner lieu à la construction de bâtiments ou à l’occupation de surfaces au sol relativement importantes. On veillera à limiter leur emprise et à harmoniser leur développement avec l’environnement bâti et non-bâti».

 

On ne peut considérer que ce projet soit d’emprise limitée et compatible avec le voisinage, d’un point de vue urbanistique. Il s’agit ici clairement, non seulement d’un écart fondamental par rapport au SDC et au GCU, mais aussi d’une dérogation au plan de secteur, par ailleurs non signalée dans l’avis d’enquête.

 

Ce projet a-t-il une importance et un rôle polarisateur limités ?

 

Même si le volet « Implantation commerciale » de la demande de permis déclare que le projet n’a pas pour objectif d’augmenter « considérablement » la clientèle, on voit bien que la localisation le long de deux axes importants de circulation (RN 275 et av. de Mérode) attirera forcément bien plus de monde, au-delà de la commune (situation « exceptionnelle » d’un point de vue logistique dit l’étude commerciale, p. 44).

L’EI, quant à elle, considère que l’importance et le rôle polarisateur du projet sont limités (« le SDC est respecté ») car il ne s’agit que d’un seul commerce de taille « moyenne » comme d’autres supermarchés dans la commune, qui remplacera le magasin existant. La pertinence de ces arguments par rapport au SDC nous échappe, d’autant qu’il ne s’agit pas d’un « remplacement » mais d’une extension de surface commerciale. Outre la situation qualifiée d’exceptionnelle d’un point de vue logistique par le demandeur, il faut noter, de plus, que la nouvelle surface commerciale sera supérieure de 55% à la surface actuelle, rue Huens. Comment refuser d’admettre qu’il s’agit bien d’un projet d’envergure qui va attirer une clientèle accrue ?

Le volet « Implantation commerciale » du dossier montre parfaitement combien ce projet est stratégique pour l’enseigne : la croissance démographique et le niveau des revenus par habitant supérieur à la moyenne régionale sont mis en avant pour démontrer l’intérêt d’un développement commercial censé capter ce pouvoir d’achat élevé et potentiellement en croissance. On notera par ailleurs que l’étude ne fait aucune allusion à la crise provoquée par la pandémie du covid, à ses causes et à ses conséquences. Elle fait l’impasse sur une possible évolution de comportement des habitants vers des modes de consommation plus sobres et durables, donnant une plus grande part aux commerces et producteurs locaux et aux circuits courts. Le projet est fondé sur la conviction que la mécanique de la croissance commerciale traditionnelle se reproduira comme avant la crise, implacablement. Dans cette logique, on ne peut douter que, pour le demandeur, cet investissement représente un pôle stratégique, important pour sa croissance future.

On constate à l’évidence que l’importance et le rôle polarisateur du projet ne seront pas « limités » mais au contraire, considérablement élargis, ce qui contrevient directement au SDC.

 

2. Mobilité

 

L’EI reconnait clairement que le projet aura des incidences négatives sur la mobilité : encombrements et remontées de files à l’approche du rond-point. Il émet quelques recommandations notamment en faveur de la mobilité douce.

Ces recommandations sont insuffisantes. C’est une étude globale de mobilité qu’il faudrait mener, à l’échelle de l’ensemble du giratoire et de ses accès. Cette étude devrait prendre en compte non seulement le projet « Colruyt » et les acteurs déjà présents mais aussi les autres projets potentiels autour du rond-point, en concertation avec la Région.

En l’absence d’une telle étude, il parait prématuré d’accepter un projet d’envergure tel que celui-ci.

 

3. Conclusion

 

Au vu de ces éléments, un refus de ce projet nous semble amplement justifié.

 

[1] Cfr. Annexes

[2] Cfr. Annexes

[3] Cfr. Annexes

[4] Cfr. Annexes

 

Annexes:

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